前期物业管理招标投标管理规定
第一章 总 则
第一条 为规范汕头市前期物业管理招标投标活动，保护物业服务项目招标投标当事人及广大业主的合法权益，促进物业管理市场公平竞争，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
第三条 在本市行政区域内，前期物业管理招标投标活动及其监督、管理，应该依据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招投投标法实施条例》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《汕头经济特区物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关法律法规和本规定进行。
第四条 市房产行政主管部门负责本市范围内前期物业管理招标投标活动的指导、监督、管理。
区（县）房产行政主管部门负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督、管理。区（县）人民政府未设立房产行政主管部门的，由市房产行政主管部门负责前期物业管理招标投标活动的指导、监督、管理工作。
第五条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第六条 建设单位应当在住宅及同一物业管理区域内非住宅物业的业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业，提供前期物业服务。有下列情形之一的，经房产行政主管部门批准，可以通过协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：
（一）投标文件截止之日投标人少于3个；
（二）住宅物业项目总建筑面积不超过5万平方米。
第七条 通过招标投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业服务招标投标工作：
（一）现售商品房住宅项目在现售前30日完成；
（二）预售商品房住宅项目在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）重新选聘物业服务企业的住宅物业在原物业服务合同届满或解除前90日完成。
第八条 招标和投标文件、表格模式可参考市物业管理行业协会制订的示范文本。
第九条 物业服务项目招标投标的违法违规行为，按照有关法律法规规定进行处理。
第二章 招 标
第十条 本规定所称招标人是指提出招标项目，进行物业服务招标的物业建设单位。
第十一条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，可以自行组织实施招标活动。
第十二条 前期物业管理招标代理机构是依法成立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织，应当具有从事招标代理业务的营业场所和相应资金，具有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量。
前期物业管理招标代理机构应严格遵守招标投标法律法规和政策规定。
前期物业管理招标代理机构在办理物业服务项目招标前，应将工商营业执照、资质证明等材料向房产行政主管部门办理备案手续。
第十三条 招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在本市公开发行的报刊刊登公告二次，同时在房产行政主管部门网站公告。属重新选聘物业服务企业的还应当在小区公告栏显眼位置张贴招标公告。公告期不少于10日。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。
第十四条 招标公告应当载明以下主要内容：
（一）招标人名称；
（二）招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；
（三）投标资格条件；
（四）投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法。
第十五条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业服务用房的配备情况等；
（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
（四）评标标准和评标方法；
（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
（六）物业服务合同的签订说明；
（七）投标有效期
（八）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十六条 投标有效期从提交投标文件的截止之日起算。
第十七条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交以下材料报物业项目所在地的房产行政主管部门备案：
（一）《汕头市物业服务项目招标备案申报表》；
（二）招标小组人员资料（自行组织招标的）或招标代理委托书（委托招标代理机构招标的）；
（三）物业项目的建设工程规划许可证及附件、附图（规划主管部门批准的总平面图）或房产主管部门出示的《物业管理区域备案回执》；
（四）招标公告或投标邀请书，招标文件；
（五）属重新选聘物业服务企业的，提交原物业服务合同；
（六）招标人的企业法人营业执照等资格证明文件；
（七）有关规定的其他必要文件。
上款材料中，（一）、（二）为原件，其他为复印件并加盖申请备案单位公章。
第十八条 房产行政主管部门对符合备案条件的，在10日内出具备案回执；不符合备案条件的，应及时通知招标人补正或退回备案材料。
招标人取得《物业服务项目招标备案回执》后，进行招标公告或者发出投标邀请书。
第十九条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
第二十条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第二十一条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第二十二条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第二十三条 招标人根据招标项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。招标人对潜在的投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第二十四条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量，以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
第二十五条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第三章 投 标
第二十六条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标参与投标竞争的物业服务企业。
投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十七条 符合招标公告设定申请条件的物业服务企业，可在招标公告发布至投标申请截止期内，申请投标并获取招标文件。
第二十八条 招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的２％。投标保证金有效期应当与投标有效期一致。
实行投标资格预审的物业管理项目，在向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果时，应当同时通知该投标申请人办理领回投标保证金手续，领回保证金。
第二十九条 投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
(一)投标函；
(二)投标报价，包括物业服务费用收支预算方案；
(三)物业服务方案；
(四)对招标文件所列其他内容的陈述；
(五)招标文件要求的其他材料。
上款（三）包括：物业管理服务理念与目标、物业服务机构运作方法、管理制度目录及考核方法、物业管理服务人员配置、物业管理服务分项标准与承诺，物业服务早期介入和项目交接方案、项目组织架构、管理职责和权限、物业的综合服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维护服务等内容。
第三十条 投标人应当在招标文件规定的投标截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人或其委托人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。
未按招标文件要求送达的投标文件，为无效的投标文件。
第四章 开标、评标和中标
第三十一条 开标应当在招标文件预先确定的地点、投标截止时间的同一时间公开进行。
开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。由物业项目所在地房产主管部门现场指导和监督。
招标人应邀请投标人或者其推选的代表检查投票箱和投票文件的密封情况，也可委托公证机构公证。经确认无误后，当众拆封，清点投标人文件，进行开标记录，投标人签字确认，并存档备查。
第三十二条 开标过程结束后，立即进入评标程序。评标程序应当保密。
评标采用评标委员会综合评标的方式。评标委员会由招标人代表和物业服务招标投标专家组成，成员为5人以上单数，其中物业服务招标投标专家不得少于成员总数的2/3。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房产行政主管部门委托市物业管理行业协会建立的物业服务招标投标专家库中采取随机抽取的方式确定。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第三十三条 招标评标专家应当具备以下条件:
（一）汕头市从事物业管理或物业服务从业人员；
（二）符合下列其中一项：
1.取得物业管理师资格证书；
2.具有中级以上职称的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员并从事物业管理相关工作5年以上；
3.担任物业项目经理期间所主管的物业服务项目获得全国或广东省物业管理示范项目称号。
（三）年龄不超过65周岁。
第三十四条 评标活动主要包括标书评审、现场答辩等内容，具体应当事先在招标文件中说明，并注明各项内容所占比重。
标书评审是指评委依据招标文件要求审阅投标书与其是否一致，按计分规定独自进行评判。
现场答辩是指评委对投标书中不明确的地方要求投标人作出必要的澄清和说明。投标人拟派担任该项目的项目经理应当参加现场答辩，项目经理应持有物业管理职业资格证书。答辩人所作的澄清或者说明，不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十五条 评标委员会完成评标后，应当出具评标报告，阐明评标委员会对投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。
评标委员会应当按照招标文件的要求，评标结束后立即宣布评标结果，确定中标人或者向招标人推荐不超过3名可排序的中标候选人。
当确定中标的中标人或中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标人或中标候选人。
确定招标结果10天后无异议或异议不成立的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书和投标保证金。
第三十六条 出具评标书面报告后，评标委员会即解散。
第三十七条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起15日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面（前期）物业服务合同。
第三十八条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的房产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
第三十九条 业主、业主大会决定招标选聘物业服务企业的住宅物业、非住宅物业以及其他形式物业决定招标选聘物业服务企业的，可参照本规定执行。
第四十条 本规定自2014年1月1日起施行，有效期至2018年12月31日。有效期满，经评估认为需要继续施行的，根据评估情况重新修订。